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宅基地翻建被包工头停工要挟,鹏港律师助屋主摆脱烂尾!

案情概述

娄某,惠东县本地村民,2018年中因想将家中老宅翻新,经人介绍与包工头雷某签订《施工总承包合同》,双方约定由雷某承包娄某所有的宅基地翻建工程,总造价在1450万范围内,分别按照主体结构、砌砖、抹灰等施工进度来结算进度款。

谁知,自签订合同后,雷某完全不按合同来,持续不断向原告申请付款,甚至还在将要春节、明知工人过节不开工的情况下,又要求娄某预付工程款30万。

2020年春恰逢疫情,至3月初,各地均陆续复工复产。

娄某也与雷某沟通,尽快复工,但雷某百般推诿,最后竟然直接躺平,表示无能力组织施工。

眼见付出去近500万,楼没见着,娄某着急了,求助于鹏港律师。

我所主任胡长明律师接待娄某后,2020年5月向对方发送律师函,通告对方尽快组织复工。

对方收到函件后,主动与我方联系,双方开始就下一步的安排再做安排,雷某表示,其现在确实无法复工。双方沟通几轮,仍无进展。

于是,胡长明律师便建议娄某,将现场施工进度估算清楚,双方作个结算,再另行委托施工。

其后,胡长明律师代娄某与雷某进行谈判,雷某始终坚持自己已投入800万,现在娄某才支付470万,一再要求娄某再付剩余的300多万。

见局面僵持不下,胡长明律师便改变策略,在征求娄某意见后,再与雷某协商,既然雷某声称投入800万,那我方便索性给他再优惠200万,将地皮连地上建筑作价600万直接卖给雷某!

雷某傻眼了,其开始的估值本身就是见我方拿他的施工现场没办法,狮子大开口,想在退场前再赚一笔,谁曾想我方根本不按常理出牌。

事情再次陷入僵局,胡长明律师见好就收,再次将雷某拉回到谈判桌上,说服他与娄某一同,共同委托信任的第三方做公允的确认,结清雷某的进度款,以尽快实现我方当事人的目的。

以上关键的一步,为娄某后续的维权起到了至关重要、决定案件走向的作用。

2020年6月底,双方就现场的施工进度和款项数目确认清楚后,由第三方作了《现场测量与估价报价单》经双方签字确认。

结果,雷某又变卦了,此时施工工地上施工材料、生产设备、施工垃圾堆积满地,无人清理。

工地已停工逾半年,眼见收房无望,梦想中的新家变成了一栋烂尾楼,娄某心痛不已。

       胡长明律师急当事人之所急,马上组织律师团队,开始作两手准备,一是再次向雷某发函督促,阐明权利义务;二是根据现场事实固定证据,着手准备诉讼流程。


庭审交涉

2020年9月,律师团队正式向法院提起诉讼,要求解除合同、雷某尽快清理现场。

雷某也提起了反诉,要求解除合同同时我方支付另350万的工程款。

因案情复杂,且标的额巨大,法院分别于11月与12月组织了两次开庭。

本案最关键的争议焦点即:

第一,就宅基地的翻新建房,雷某作为自然人,是否具有施工资格?双方签订的施工合同是否有效?

第二,工程现在处于烂尾状态,工程款项该如何计付?

第三,雷某提出抗辩,娄某的宅基地原取得的施工许可限要求建设6层,但施工按照13层施工,被监管部门叫停导致工程停工,停工责任和损失该如何划分?

对此,我方一一作出论述。

首先,不论合同有效性,现该合同已无实际履行的意义,我方只求对方尽快清理现场,以便尽早另行委托施工。

第二,就已进行的施工情况,双方此前已共同委托第三方来做估算,出具了《现场测量与估价报价单》,并且双方都签字确认。

第三,我方宅基地在6层以内是合法施工,但雷某本身无资质,而且连6层内的建设进度都没有完成。

同时,为了增强《现场测量与估价报价单》的证据证明能力,胡长明律师又在诉前叮嘱娄某,分别向三家具有施工建设资质的单位发出询价函,以实际的市场数据,来说明论证雷某要求我方再支付350万实属无理要求。

最终,我方在前期做的铺垫工作对案件走向起到了至关重要的关键作用,法院采信了双方共同委托的第三方测量确认数据,同时也认可娄某询价后获得的市场数据,依据该数据作出裁判,判令双方合同无效,同时我方仅需支付雷某一万元。

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一审法院作出裁判后,雷某又上诉至市中院,我方继续为娄某提供代理服务,并最终取得中院驳回上诉、维持原判的终审结果。

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        至此,娄某终于可以放心重新委托建筑公司,完成剩余的工程。


主任点评

我所主任胡长明律师表示,近年来因土地与房屋增值获利巨大,宅基地翻建现象比较普遍,但因是个人委托,不像专业的地产开发机构具有完整一套的开发流程管控,容易在施工过程中产生纠纷,或者施工方资金不足、施工搁置,双方互相扯皮,导致未完成的房屋沦为烂尾楼。

此类纠纷产生后,部分村民基本处于弱势,无力与施工方协商,如继续施工需受施工方摆布持续付款、支出太大,如不施工,房屋基本就处于闲置烂尾的状态,即便通过法律方式进行维权,也因为缺乏专业知识,对工程施工的复杂程序不了解,容易在诉讼中因为工程量的计算问题吃亏。

像本案中,娄某与雷某原本约定好按施工进度付款,但实际施工过程中,雷某也是多次以各种理由要求娄某提前预付各种款项,最终竟然直接以停工要挟。好在娄某在我所的帮助下,通过几次关键节点的谈判与固化证据,将工程量通过法官认可的方式作了确认,并进行了充分的举证,最终取得了对当事人有利的结果。


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胡长明【胡子律师】

 

诉讼实战专家,法律顾问专家

鹏港总所主任,首席合伙人

法神在线平台创始人

法商邦总裁俱乐部创始人

境外上市国际律师联盟副主席

中小企业法律顾问服务标准化模式开创者

中国律师诚信服务十大标兵

蝉联四届“中国百强大律师”

曾为深圳卫视、财经频道、公共频道、第一现场等嘉宾

曾为中央电台《华夏之声》、深圳电台《魅力地产》、香港电台《紫荆花开》栏目嘉宾

  愿景:

  为律师赋能,祝企业腾飞。

  谋百姓幸福,圆民族梦想。


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