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房屋租赁缺乏刚性法律制度 市场乱象亟待立法终结

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详细内容

如何认定分家析产协议中房屋的“实际价值”

【裁判观点

摘要】

家庭成员签署家庭协议中载明“在各方同意处置房产或拆迁补偿时”,可以认定对“房产实际价值”的约定是基于涉诉房屋的整体利益,故“房产实际价值”为涉诉房屋腾退中所获得的全部相关利益。

【简要

案情】

周老与王老系夫妻关系,二人育有四名子女,分别为长子周1、次子周2、长女周3、次女周4。周老于2016.7.25日去世,王老于2020.11.8日去世。

周老生前承租35号直管公房一间。

2016.9.8日,王老、周1、周2、周3、周4共同签署了《家庭协议》,协议约定:“35号房产一直在父亲名下,是父亲应享受面积,但考虑到周2的居住情况,同意由周2继续无偿居住,但周2无权单方处置房产。在各方同意处置房产或拆迁补偿时,按房产的实际价值周2占60%的份额,其他各方各占10%份额。2020.11月,35号被征收腾退,周2收到腾退款项818万余元。

经查,35号房屋有两户共六人,分别为:户主周2一家三口和户主周3一家三口。腾退款包括被腾退房屋的价款补偿393万元、困难补助、搬迁费、临时安置费、移机费、提前搬迁奖励、工程配合奖励、无自建房奖励项目款。

现周1、周4诉至法院,要求周2分别给付35号房屋12.50%的腾退补偿款。

周2不同意,认为:不应当按照腾退补偿款总额计算,而应当区分不同补偿款项目,仅就被腾退房屋的价款补偿393万元部分予以分割,且其与前妻离婚,前妻领取的腾退补偿款也应予以扣减。

本案焦点:如何认定35号房屋的价值。

【一审

法院认为】

35号房产原系周老承租的公房,周老去世后,周2、周1、周4、周3及王老作为其继承人签订了《家庭协议》,各方对王老的赡养问题、35房屋的处置和拆迁补偿款分配、其他财产的使用和分配进行了约定。王老去世之后,其享有的10%份额,由各子女平均分配。

35房屋腾退时,周1、周4不因不在该房屋居住或户籍不在该地址而丧失针对房屋本身被腾退产生的利益。现周4、周1要求周2按照12.5%的比例向其支付腾退补偿款的请求正当,法院予以支持。

一审法院判决:周2向周1、周4各支付腾退补偿款102万余元。

周2不服一审判决,提出上诉。

【二审

法院认为】

第一,关于“房屋实际的价值”的认定问题。35号房屋的腾退补偿款中,除房屋评估价值之外还存在困难补助、搬迁费、临时安置费等补助和奖励费。本院认为,家庭协议约定的“房产实际价值”包括房屋腾退补偿款和腾退补助及奖励费。原因如下:首先,家庭协议实际为共同共有人对包括35号房屋在内的共有财产的处分协议,该协议合法有效,对各签署人具有约束力。其次,本案当事人所签署的家庭协议中载明“在各方同意处置房产或拆迁补偿时”,协议将处置房产与拆迁补偿并列表述,可见家庭成员对于“房产实际价值”的约定基于涉诉房屋的整体利益,故协议中所约定的“房产实际价值”为涉诉房屋腾退中所获得的全部相关利益。对于周2主张的分配范围仅限于房屋评估价值的观点,本院不予支持。

第二,关于本案是否涉及案外人利益的问题。周2、周3作为家庭协议的签署人,家庭协议对其二人具有约束力。周2已经领取了被腾退房屋货币补偿及补助,应该依照家庭协议履行相应义务。周2签订家庭协议时与前妻仍处于婚姻关系存续期间,周2签署家庭协议的行为应认定为行使家事代理权,该协议对前妻亦应有效。周2的离婚协议系处分夫妻共同财产的约定,与家庭协议互为不同的法律关系,亦不能对抗家庭协议。故周2主张本案中分配腾退款侵害前妻利益的抗辩理由不能成立。二审法院判决:驳回周2上诉请求,维持一审。

周2不服,提出再审申请。

高院经再审裁定:驳回周2的再审申请


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